中國商業(yè)地產(chǎn)踏過十年崢嶸歲月稠，發(fā)生了五大轉(zhuǎn)變，且將左右后十年行情。
1、從建筑行業(yè)到服務(wù)行業(yè)，從開發(fā)設(shè)計(jì)能力到資產(chǎn)管理公司能力。
盡管房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值（GDP）的歸類中歸在第三產(chǎn)業(yè)（即服務(wù)行業(yè)），但在十年前，提到房地產(chǎn)，大家腦海里的關(guān)系產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)紫仁墙ㄖ袠I(yè)，在這里被稱作開發(fā)商輝煌時(shí)代的十年中，基本上整體的開發(fā)商都把競爭優(yōu)勢打造成開發(fā)基本建設(shè)產(chǎn)品的工作能力。而十年后，伴隨著住房調(diào)控政策影響持續(xù)加重，開發(fā)商爭奪的競技場早已從住房開發(fā)設(shè)計(jì)行業(yè)轉(zhuǎn)為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。
中國在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稱得上后來居上，盡管發(fā)展比較晚，但伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)興起，在一二線城市現(xiàn)有多個(gè)高層住宅新項(xiàng)目持續(xù)更新城市天際線，喜獲亞洲甚至全世界范疇的眾多美名。在開發(fā)基本建設(shè)工作能力及產(chǎn)品水平上，快速并列歐美國家，例如連續(xù)的能源供應(yīng)計(jì)劃方案、LEED鉑金驗(yàn)證、具有現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)感的工程建筑形狀這些，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超越一些歐美國家資本主義國家從業(yè)人員的預(yù)估。
殊不知，縱覽現(xiàn)階段中國寫字樓整體制造行業(yè)，的確出現(xiàn)了軟性工作能力沒有緊跟硬件配置技術(shù)的廣泛難題，促使財(cái)產(chǎn)管理工作能力變成了考量新一代競爭優(yōu)勢的晴雨表。
因而十年之間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也從注重開發(fā)能力，轉(zhuǎn)化成以打造資產(chǎn)管理公司工作能力做為關(guān)鍵武器裝備，完成房屋的保值與升值、通過提高運(yùn)營管理水準(zhǔn)以完成更強(qiáng)的現(xiàn)金流量收益等內(nèi)容，促使資產(chǎn)管理公司工作能力變成了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方核心管理層最關(guān)心的話題討論，投資者開始為長線投資尋找高品質(zhì)、管理好的資產(chǎn)。
正因如此，以財(cái)產(chǎn)管理工作能力打造做為使命和總體目標(biāo)的國際建筑業(yè)主與管理者聯(lián)盟（BOMA）為業(yè)主方提供了國家標(biāo)準(zhǔn)和最佳實(shí)踐，從租賃戶滿意度測評、BAR評定、COE驗(yàn)證到TOBY大獎(jiǎng)都愈來愈受到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的熱烈歡迎。
以財(cái)產(chǎn)管理更為基礎(chǔ)的日常評定工具——租賃戶滿意度測評為例子，未來將產(chǎn)生兩個(gè)轉(zhuǎn)變：
其一，伴隨著業(yè)界對資產(chǎn)管理公司工作能力認(rèn)知的不斷發(fā)展，秉著發(fā)現(xiàn)問題提升運(yùn)營管理水準(zhǔn)的期待，能夠 預(yù)料由技術(shù)專業(yè)第三方帶頭、合乎國家標(biāo)準(zhǔn)、有后續(xù)解決方法的租賃戶滿意度測評等客觀性點(diǎn)評主題活動，將替代往日由樓宇物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)自主進(jìn)行的滿意度測評，以防止既當(dāng)選手又當(dāng)裁判的狀況，真正體現(xiàn)日常財(cái)產(chǎn)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)項(xiàng)中發(fā)覺的難題。
其二，伴隨著中國商業(yè)地產(chǎn)證券化自主創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，租賃戶滿意率的調(diào)研頻率也將由中國的存量工程建筑每年一次、新建筑及已經(jīng)展開重大裝修工程建筑的每年兩次，慢慢向歐美發(fā)達(dá)國家的一個(gè)季度一次銜接。
總而言之，資產(chǎn)管理公司工作能力將變成未來十年持有型物業(yè)業(yè)主方不斷關(guān)心的聚焦點(diǎn)。預(yù)估未來十年大部分高品質(zhì)財(cái)產(chǎn)將被置放在風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)組成中。因?yàn)楸仨毟鶕?jù)私募基金或公募基金方式融資，財(cái)產(chǎn)管理工作能力針對公司股東或投資人而言將變成更關(guān)鍵的考慮要素。因而，良好的財(cái)產(chǎn)管理將直接影響機(jī)構(gòu)的融資工作能力，財(cái)產(chǎn)管理工作能力也將變成決策的關(guān)鍵要素。
2、從技術(shù)升級到金融科技，制造行業(yè)必須規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)
十年前房地產(chǎn)開發(fā)商的側(cè)重點(diǎn)在產(chǎn)品能力上。在諸多社區(qū)論壇、討論會上，你能聽見不論是小區(qū)業(yè)主方還是代理行，大伙兒探討的全是網(wǎng)絡(luò)地板、空調(diào)機(jī)組、LEED驗(yàn)證等有關(guān)技術(shù)升級及其房屋質(zhì)量提高的難題。
而十年后的當(dāng)下，大伙兒的側(cè)重點(diǎn)都不謀而合地聚焦點(diǎn)在ABS、CMBS、REITs等證券化難題上，尤其是有著高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的擁有方業(yè)主們，他們經(jīng)歷了十年的磨煉，早已從打造產(chǎn)品能力、提高產(chǎn)品能力、關(guān)心財(cái)產(chǎn)管理能力拓寬到金融業(yè)自主創(chuàng)新能力的探尋與實(shí)踐活動。
提高房屋質(zhì)量致力于獲得不斷平穩(wěn)的現(xiàn)金流量，而擁有了現(xiàn)金流量工作能力后，做為擁有型物業(yè)的基本財(cái)產(chǎn)就變成了MoneyTree，怎樣根據(jù)現(xiàn)金流量收益來撬起資產(chǎn)展開股權(quán)融資或退出，證券化變成了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的必經(jīng)之路。
因而，具備持續(xù)、平穩(wěn)、高品質(zhì)現(xiàn)金流量的基本財(cái)產(chǎn)擔(dān)保物才算是金融科技最重要的基石根基。憧憬未來，伴隨著制造行業(yè)總體水平的提升及其證券化發(fā)展趨勢的發(fā)展，國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性、公司估值及評價(jià)指標(biāo)體系的規(guī)范化將滲入做為基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保物——商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域。
比如，有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保物的精確測量，能夠 參照由皇家特許測量師學(xué)會（RICS）進(jìn)行，由八十余家國際經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合推出的國際性精確測量評價(jià)指標(biāo)體系IPMS（InternationalPropertyMeasurementStandards）；有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保物公司估值，能夠 參照和應(yīng)用由RICS制訂的國際性定價(jià)規(guī)范紅皮書（RICSRedBook）；有關(guān)基本財(cái)產(chǎn)運(yùn)營評價(jià)指標(biāo)體系，能夠 參照BOMA國際性最佳實(shí)踐。相信未來基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)的優(yōu)選及評價(jià)指標(biāo)體系也會相繼有一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范。
3、從租賃戶組成到生態(tài)重新構(gòu)建，用戶思維打造出新零售
還記得2006年年末，一篇有關(guān)北京甲等寫字樓銷售市場的租賃戶組成專題調(diào)研，遭受業(yè)界同事的五星好評，那時(shí)候恰逢北京寫字樓增加供給量進(jìn)入市場高峰時(shí)段，許多業(yè)主根據(jù)該匯報(bào)做為分辨自身房屋將來租賃戶組成預(yù)測分析的方向標(biāo)。
那時(shí)候業(yè)主方就十分重視房屋租賃戶來自于哪些行業(yè)、哪些才算是和房屋精準(zhǔn)定位相符合的關(guān)鍵租賃戶人群、不同行業(yè)的租賃戶需求有什么不一樣的特性等等。比如，金融業(yè)廣泛針對用電量、互聯(lián)網(wǎng)等要求更高；一些外資金融企業(yè)針對預(yù)留發(fā)電機(jī)還明確提出了特殊需求；以法律事務(wù)所為代表的法律專業(yè)服務(wù)行業(yè)更注重房屋平面布局的應(yīng)用性，明確提出了期待確保每名律師合伙人有充足的PrivateRoom分配等要求……
可以說十年來小區(qū)業(yè)主方針對租賃戶組成廣泛高度重視，而且根據(jù)針對關(guān)鍵制造行業(yè)的B端需求喜好，在商品端持續(xù)提升房屋質(zhì)量?？偠灾?，十年前制造行業(yè)對焦點(diǎn)都集中化在公司做為租賃戶的B端需求和困擾上。
而十年后，業(yè)主方關(guān)心的關(guān)鍵早已從B端租賃戶行業(yè)需求喜好，遷移到針對C端租賃戶職工從辦公室到生活服務(wù)類需求的發(fā)掘。
伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”滲入城市發(fā)展的各行各業(yè)，加上公司針對職工需求的高度重視水平也日益增加，這就要求寫字樓制造行業(yè)從業(yè)人員必須從B端公司客戶思維拓展延伸至C端公司員工個(gè)人，從終端用戶的需求和邏輯思維出發(fā)，來重新搭建和提高商品關(guān)鍵點(diǎn)、管理精細(xì)化、服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量及其服務(wù)項(xiàng)目拓寬，用社交媒體化的方法去聯(lián)動寫字樓的管理和運(yùn)營。而這類綠色生態(tài)重新構(gòu)建的關(guān)鍵驅(qū)動力更是用戶思維，以此來連通商業(yè)地產(chǎn)新零售的解決方法。
以便讓商業(yè)地產(chǎn)空間內(nèi)部的需求獲得點(diǎn)到點(diǎn)的高效率處理，一些業(yè)主方融合本身優(yōu)點(diǎn)，自主研發(fā)了智慧空間服務(wù)系統(tǒng)APP運(yùn)用，比如中糧的Coffice、華潤置地的Officeasy、綠地的“時(shí)在”等。以Coffice為例子，輻射了中糧廣場附近3平方公里的服務(wù)項(xiàng)目資源、華潤五豐全產(chǎn)業(yè)鏈資源、信息服務(wù)平臺資源等。
而這樣的解決方法在協(xié)助樓內(nèi)客戶應(yīng)用手機(jī)端完成辦公室空間租賃、室內(nèi)空間預(yù)訂、活動推廣、物業(yè)質(zhì)保、投訴中心等情況的同時(shí)，還能夠匯聚很多數(shù)據(jù)信息，剖析客戶個(gè)人行為，產(chǎn)生企業(yè)辦公自然環(huán)境生態(tài)體系的量變到質(zhì)變。
一些高新科技服務(wù)提供商也發(fā)覺了渠道痛點(diǎn)，著眼于為B端房屋、公司及C端上班族客戶出示智慧系統(tǒng)服務(wù)。
以樓小二為例子，借助云計(jì)算技術(shù)和移動互聯(lián)技術(shù)，以自助式訪客服務(wù)項(xiàng)目為突破口，為房屋出示公司和個(gè)人的雙服務(wù)項(xiàng)目，運(yùn)用自建快遞分揀管理中心、專享在線客服、駐樓物流配送服務(wù)運(yùn)營專員、個(gè)企APP等方法，協(xié)助中小型企業(yè)處理單核心業(yè)務(wù)流程，給上班族8鐘頭工作之余帶來樂趣。將公司線上服務(wù)、公司線下推廣服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)個(gè)性化服務(wù)、個(gè)人日常生活四大傳動鏈條串聯(lián)起來，產(chǎn)生了房屋物業(yè)管理、公司、上班族、附近經(jīng)銷商的商業(yè)寫字樓生態(tài)綜合服務(wù)平臺。
4、從物業(yè)管理到智慧運(yùn)營
十年前說起商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目的物業(yè)管理，通常滯留在以保安、保潔、檢修等為代表的“勞動力驅(qū)動型”的視角里。殊不知十年后，伴隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動化技術(shù)及人工智能技術(shù)的迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型，向“智力驅(qū)動型”的智慧運(yùn)營管理來轉(zhuǎn)變，以解決物業(yè)管理所碰到的傳統(tǒng)式短板、實(shí)際難點(diǎn)及未來挑戰(zhàn)。
物業(yè)管理的傳統(tǒng)式短板之一是設(shè)施管理。因斥資極大、專業(yè)能力極強(qiáng)、且欠缺足夠可量化分析的數(shù)據(jù)信息，設(shè)施管理通常變?yōu)楣芾韺又卮筚M(fèi)用預(yù)算管理決策和合理執(zhí)行的壁壘或盲點(diǎn)。而根據(jù)FM（FacilityManagement，即設(shè)備設(shè)施管理）專業(yè)知識平臺化及其互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)聯(lián)動，能夠 出示切實(shí)可行的解決方法。
以設(shè)施之家（FMC）為例子，其智慧設(shè)備管理服務(wù)平臺把FM專業(yè)知識和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系嵌入服務(wù)平臺，完成專業(yè)知識與工作中的無縫拼接融合，大大的提高了工作質(zhì)量，減少個(gè)人差別影響，產(chǎn)生更為客觀公允的結(jié)果。
除此之外，互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的運(yùn)用也對系統(tǒng)形成的結(jié)果出示了關(guān)鍵的支撐依據(jù)?；ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)包含人與物，既以職工和顧客兩層面反映人的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，以設(shè)施反映物的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)。人的數(shù)據(jù)信息根據(jù)移動互聯(lián)完成聯(lián)接，物的數(shù)據(jù)信息則根據(jù)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)完成聯(lián)接，隨后再根據(jù)云計(jì)算技術(shù)和人工智能技術(shù)完成對大數(shù)據(jù)的分析，進(jìn)而完成智慧運(yùn)營。
除了設(shè)備設(shè)施這一傳統(tǒng)式挑戰(zhàn)，空氣質(zhì)量愈來愈成為物業(yè)管理的實(shí)際難點(diǎn)，尤其是冬天北方地區(qū)霧霾天氣造成的室內(nèi)空氣質(zhì)量問題，大幅度降低了租賃戶的滿意率及忠誠度。伴隨著技術(shù)革新及房屋實(shí)踐活動，空氣過濾技術(shù)也從便攜式空氣凈化機(jī)、活性炭過濾發(fā)展到智能化管理。
以空氣質(zhì)量解決方案提供商AirSupply為例子，其根據(jù)選用物理過濾法新風(fēng)機(jī)器設(shè)備這一新技術(shù)與其獨(dú)立開發(fā)設(shè)計(jì)的房屋室內(nèi)空氣治理檢測系統(tǒng)智能化聯(lián)動，運(yùn)用檢測系統(tǒng)實(shí)時(shí)掌握空氣指數(shù)，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)問題以及檢測儀器運(yùn)行情況，完成房屋科學(xué)運(yùn)營管理，合理減少房屋在系統(tǒng)軟件、設(shè)備維護(hù)管理及其運(yùn)營層面的成本費(fèi)，提高了物業(yè)管理效率，同時(shí)滿足租賃戶對空氣指數(shù)的更高需求。
伴隨著空間用戶消費(fèi)理念升級、體驗(yàn)升級的需求，運(yùn)營管理者遭遇的挑戰(zhàn)將是空間管理者如何與空間使用者形成不斷合理的互動交流習(xí)慣，提升客戶的滿意度，同時(shí)產(chǎn)生新的商機(jī)。
比如，共享辦公新銳——“夢想加”就根據(jù)一個(gè)ID聯(lián)接全部辦公資源，即根據(jù)硬件配置設(shè)備、軟件系統(tǒng)的管理，使不同辦公室地區(qū)、會議廳、流動性工位的應(yīng)用管理權(quán)限都能夠依據(jù)使用人的需求身份展開區(qū)分；由智能化互聯(lián)網(wǎng)無線連接的打印、會議顯示屏等辦公室設(shè)備，來完成遠(yuǎn)程控制、順暢的流動性辦公室體驗(yàn)。智能產(chǎn)品安裝在室內(nèi)空間的每個(gè)角落里，每日將數(shù)據(jù)信息及時(shí)全方位地反饋至軟件系統(tǒng)，產(chǎn)生一個(gè)詳細(xì)的智能控制系統(tǒng)，聯(lián)接起空間和人關(guān)聯(lián)的每一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，做到空間和人的智能化互動交流。
環(huán)顧將來，智慧運(yùn)營將滲入在現(xiàn)代化、平臺化、規(guī)范化、數(shù)字化、數(shù)據(jù)可視化、個(gè)性化等諸多方面，來助推房屋的多方位管理質(zhì)量提升。
5、從火拼拿地的寒冬，到存量資產(chǎn)的春天
十年前，全國共轉(zhuǎn)讓土地面積約23.25萬公頃，在其中招拍掛轉(zhuǎn)讓總面積6.65萬公頃，僅占總面積的28.6%。十年后，全國性轉(zhuǎn)讓國有制土地約22.14萬公頃，在其中，招拍掛轉(zhuǎn)讓土地面積20.44萬公頃，占到轉(zhuǎn)讓總面積的92.3%。
十年間，伴隨著土地招拍掛占有率增長了約64個(gè)百分比，全國性商業(yè)用地平均土地價(jià)格增漲了180%，居住用地平均土地價(jià)格增漲了252%。而比照十年前后，珠江三角洲土地價(jià)格也是以商業(yè)626%、住房282%的增長幅度領(lǐng)先全國。期間全國各地地王頻出，火拼拿地引起了一輪又一輪對于房地產(chǎn)銷售市場宏觀經(jīng)濟(jì)政策的寒冬。
現(xiàn)階段，在土地價(jià)格持續(xù)上升、小麥面粉比吐司面包貴的現(xiàn)況下，大家見到城市中心尤其是一線城市核心區(qū)土地供應(yīng)越來越低；另一方面，一些工程建筑質(zhì)量較弱、品相功能落伍，或工程建筑自身沒有缺陷卻因經(jīng)濟(jì)收益下降，或因歷史問題長期性閑置不用的房屋在一線城市并不少見，且通常占據(jù)了城市中心的關(guān)鍵部位，導(dǎo)致了比較嚴(yán)重的社會資源消耗。因而，舊房改造、城市發(fā)展的存量財(cái)產(chǎn)機(jī)會露出水面。
在房地產(chǎn)發(fā)展趨勢相對完善的銷售市場，如英國、中國香港，城市發(fā)展或大城市再造已經(jīng)有幾十年發(fā)展史了，原先的停車場、住宿樓、垃圾站被申請辦理舊房改造或拆卸復(fù)建，本地整體規(guī)劃審核單位依據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃建設(shè)調(diào)節(jié)為更加合乎當(dāng)?shù)叵∪庇猛镜奈飿I(yè)用地特性，授予該地塊新的生命價(jià)值以配對本地文化生活發(fā)展的需要，合理地盤活了總量財(cái)產(chǎn)，或提高工作效率，或有利于民生工程，避免資源閑置消耗導(dǎo)致的損失。
憧憬未來，伴隨著核心商業(yè)圈的增加土地供給愈發(fā)有限，盤活存量資產(chǎn)的春天悄悄地到來。伴隨著政府部門的積極引導(dǎo)和有關(guān)現(xiàn)行政策標(biāo)準(zhǔn)的相繼頒布，城市發(fā)展、盤活存量將邁入家喻戶曉的時(shí)期，不僅推動商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，更關(guān)鍵的是順從中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)自然環(huán)境升級以承載政府部門社會工程的高位發(fā)展戰(zhàn)略，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
6、結(jié)語
驀然回首，商業(yè)地產(chǎn)這十年間浪潮不斷、日新月異，從建筑行業(yè)到服務(wù)行業(yè)，從開發(fā)設(shè)計(jì)能力到資產(chǎn)管理公司能力，從技術(shù)升級到金融科技，從孤軍作戰(zhàn)到制造行業(yè)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，從租賃戶組成到生態(tài)重新構(gòu)建，從火拼拿地到存量資產(chǎn)……
做為商業(yè)地產(chǎn)人，大家十年磨一劍，一朝試光芒。但憑銷售市場風(fēng)云變幻，我自笑看花開花落。未來十年，商業(yè)地產(chǎn)界將遭遇更大的市場競爭與挑戰(zhàn)，當(dāng)然也醞釀著大量的創(chuàng)新和機(jī)會。